Vermietete Wohnung verkaufen: Wert, Mietverhältnis und Ablauf

Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist grundsätzlich möglich, ohne das Mietverhältnis zu beenden. Für die Vorbereitung zählen vor allem die tatsächlichen Mieteinnahmen, die laufenden Eigentümerkosten und die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daraus ergibt sich, welche Käufergruppe zum Objekt passt und wie sich der Angebotspreis begründen lässt.

Bei einer Wohnung in Krefeld oder Düsseldorf genügt deshalb der Vergleich mit einer bezugsfreien Nachbarwohnung nicht. Mietvertrag, Zustand und Gemeinschaftseigentum können die wirtschaftlichen Voraussetzungen deutlich verändern.

Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf?

Nach § 566 BGB tritt der Erwerber bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen in die bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Verkauf allein beendet den Mietvertrag nicht. Eine vermietete Wohnung darf daher nicht als kurzfristig frei verfügbar angeboten werden, solange dies nicht verlässlich geklärt ist. ^[1]

Ist ein Auszug vereinbart, müssen Zeitpunkt, Inhalt und Belastbarkeit der Vereinbarung geprüft werden. Eine mündliche Absichtserklärung des Mieters ist keine sichere Grundlage für die Zusage einer bezugsfreien Übergabe.

Welche Käufergruppe für die Wohnung infrage kommt

Kapitalanleger beurteilen vor allem den erreichbaren Ertrag, die Kosten und das Risiko künftiger Investitionen. Bei Eigennutzern kommt die Frage hinzu, ob und unter welchen Voraussetzungen eine spätere eigene Nutzung möglich ist. Die rechtliche Prüfung darf nicht durch eine pauschale Zusage des Verkäufers ersetzt werden.

Ein gut dokumentiertes Mietverhältnis kann für einen Anleger attraktiv sein. Umgekehrt können unklare Absprachen, fehlende Nachträge oder erhebliche Zahlungsrückstände die Prüfung erschweren. Ein allgemeingültiger prozentualer Abschlag für jede vermietete Wohnung ist deshalb keine belastbare Bewertungsmethode.

Miete und Hausgeld sauber auseinanderhalten

Fiktives Beispiel: Bei 600 Euro monatlicher Nettokaltmiete und 180 Euro angenommenen laufenden Eigentümerzahlungen einschließlich Rücklagenzuführung verbleiben rechnerisch 420 Euro vor Finanzierung, Steuern und zusätzlichen Investitionen. Die Aufteilung ist für jede Wohnung anhand des Wirtschaftsplans und der Abrechnung zu prüfen. Die Rücklage ist dabei nicht mit einem laufenden steuerlich abzugsfähigen Aufwand gleichzusetzen.

Diese Miet- und WEG-Unterlagen gehören in die Vorbereitung

• Mietvertrag mit sämtlichen Nachträgen und dokumentierten Mietanpassungen;
• aktuelle Miethöhe, Zahlungsstand und Unterlagen zur Kaution;
• Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und zugehörige Aufteilungspläne;
• aktueller Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Stand der Erhaltungsrücklage;
• einschlägige Versammlungsprotokolle, Beschlusssammlung und Unterlagen zu Sonderumlagen;
• Grundbuchauszug, Flächenberechnung, Energieausweis und Modernisierungsnachweise.

Für den Datenraum werden nur die für den jeweiligen Prüfungsschritt erforderlichen Informationen bereitgestellt. Persönliche Daten des Mieters gehören nicht unkontrolliert in öffentliche Exposés oder an jede unverbindliche Anfrage.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann insbesondere entstehen, wenn an bereits vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll und anschließend ein Verkauf an einen Dritten erfolgt. § 577 BGB enthält außerdem Ausnahmen. Aus dem bloßen Bestehen eines Mietvertrags folgt somit nicht automatisch ein Vorkaufsrecht bei jedem Verkauf. ^[2]

Nach einer Umwandlung können zusätzlich Kündigungsbeschränkungen nach § 577a BGB und der jeweils geltenden Landesregelung relevant sein. Ob die konkrete Wohnung betroffen ist, muss anhand von Vermietungsbeginn, Aufteilung, Veräußerung und Standort geprüft werden. ^[3]

Besichtigungen und Eigentümerwechsel vorbereiten

Stimmen Sie Besichtigungen frühzeitig und mit angemessener Rücksicht auf den Mieter ab. Bündeln Sie Termine, informieren Sie über den Ablauf und vermeiden Sie unbestätigte Zusagen zur späteren Nutzung. Für Fotos der bewohnten Wohnung sind Persönlichkeitsrechte und gegebenenfalls erforderliche Einwilligungen zu beachten.

Vor der Beurkundung sollten bekannte Besonderheiten, vereinbarte Zahlungen und die Behandlung von Miete, Kaution und Abrechnungen mit dem Notariat geklärt werden. Welcher Stichtag im Innenverhältnis maßgeblich ist, ergibt sich aus dem konkreten Kaufvertrag und den gesetzlichen Vorgaben.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Eine allgemeine Zustimmung des Mieters ist für den Verkauf nicht erforderlich. Seine bestehenden Rechte, mögliche Vorkaufsrechte und die Regeln für Besichtigungen bleiben zu beachten.

Sollte ich vor dem Verkauf die Miete erhöhen?

Eine Erhöhung darf nur im zulässigen Rahmen erfolgen. Sie sollte rechtlich geprüft und wirtschaftlich sinnvoll sein. Ein ungeklärtes Erhöhungsverlangen ist für Käufer kein gesicherter Mehrertrag.

Kann ich die Wohnung an den Mieter verkaufen?

Das ist eine mögliche Käuferoption. Kaufpreis, Finanzierung und Vertragsbedingungen müssen ebenso sorgfältig abgestimmt werden wie bei einem anderen Käufer.

Kann der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Grundsätzlich ja, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorliegen. Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt nach dem Erwerb eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, die durch Landesrecht verlängert werden kann (§ 577a BGB). Ob eine Sperrfrist greift, ist im Einzelfall zu prüfen.

Bekommt der Käufer die Mietkaution?

Mit dem Eigentumswechsel tritt der Käufer auch in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Üblich ist, dass der Verkäufer die Kaution an den Käufer übergibt. Das sollte im Kaufvertrag geregelt sein, denn kann der Käufer die Kaution später nicht zurückzahlen, haftet der Verkäufer dem Mieter gegenüber weiter.

Den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung besprechen

Ich unterstütze Eigentümer bei der marktbezogenen Bewertung, der Aufbereitung der Unterlagen und der passenden Käuferansprache. Weitere Dokumente finden Sie in der Unterlagencheckliste; die wirtschaftliche Erlösrechnung erläutert der Beitrag zu Kosten und Nettoerlös beim Verkauf.

Verkauf meiner vermieteten Wohnung besprechen

Die rechtliche Beurteilung eines konkreten Mietverhältnisses erfolgt durch die hierfür zuständigen Rechtsberater.

Wenn Sie einen Verkauf Ihres Anlageobjekts planen, finden Sie weitere Informationen zur Begleitung vor Ort unter Immobilienverkauf in Krefeld und Immobilienverkauf in Düsseldorf.

Quellen und fachliche Grundlagen

1. § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
2. § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters
3. § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
4. § 566a BGB – Mietsicherheit beim Eigentümerwechsel

Fachlicher Stand: 31. Oktober 2026. Alle Quellen zuletzt abgerufen am 31. Oktober 2026. Beitragsbild: KI-generiertes Symbolbild.