Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Cashflow im Vergleich

Wenn Sie die Mietrendite berechnen, setzen Sie den jährlichen Mietertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Die Bruttomietrendite liefert einen schnellen Vergleich. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten. Ob die Immobilie monatlich Geld übrig lässt, zeigt erst eine separate Cashflow-Rechnung mit Finanzierung.

Gerade bei einer vermieteten Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus ist diese Trennung entscheidend. Ein attraktiver Prozentsatz im Exposé kann mit einer negativen monatlichen Liquidität zusammenfallen. Für eine fundierte Kaufentscheidung brauchen Sie deshalb mehrere Kennzahlen und belastbare Objektunterlagen.

Wie berechnet man die Bruttomietrendite?

Die einfache Formel lautet: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Nebenkostenvorauszahlungen zählen nicht als frei verfügbarer Mietertrag. Ein Objekt für 300.000 Euro mit 1.200 Euro monatlicher Nettokaltmiete erzielt rechnerisch 14.400 Euro Jahreskaltmiete und damit 4,8 Prozent Bruttomietrendite.

Die Rechnung eignet sich als erster Filter. Sie sagt noch nicht, wie aufwendig die Verwaltung ist, ob Mietrückstände bestehen oder welche Investitionen anstehen. Vergleichen Sie deshalb nur Werte mit derselben Grundlage. Eine unverbindlich erhoffte Neuvermietungsmiete ist nicht dasselbe wie eine aktuell vertraglich vereinbarte und gezahlte Miete.

Wie berechnet man die Nettomietrendite?

Eine gebräuchliche Rechnung ist: jährlicher Nettoertrag vor Finanzierung ÷ gesamte Anschaffungskosten × 100. Ziehen Sie dafür die laufenden nicht umlagefähigen Kosten und eine nachvollziehbare Planung für Instandhaltung sowie Mietausfall von der Jahreskaltmiete ab. Zum Kapitalbedarf kommen Kaufnebenkosten und gegebenenfalls unmittelbar notwendige Anfangsinvestitionen hinzu.^[1]

Für die folgenden Zahlen wird ein vollständig fiktives Beispiel verwendet. Unterstellt sind 300.000 Euro Kaufpreis, 30.000 Euro Kaufnebenkosten und 3.000 Euro jährliche Eigentümerkosten einschließlich eingeplanter Vorsorge. Größere anfängliche Arbeiten sind in diesem Beispiel nicht vorgesehen.

Die Rücklage ist hier ein vorsichtiger Planungsansatz. Sie muss nicht im selben Jahr vollständig ausgegeben werden und ist nicht automatisch eine steuerlich abzugsfähige Ausgabe. Die Rechnung beschreibt die Objektwirtschaftlichkeit im gewählten Modell, keine individuelle Steuer- oder Bilanzberechnung.

Warum eine positive Mietrendite noch keinen positiven Cashflow bedeutet

Nehmen wir zusätzlich 240.000 Euro Darlehen, 9.000 Euro jährliche Zinsen und 6.000 Euro jährliche Tilgung an. Diese Beträge sind frei gewählt und bilden keine aktuellen Finanzierungskonditionen ab. Vom geplanten Nettoertrag von 11.400 Euro bleiben nach Zins und Tilgung rechnerisch minus 3.600 Euro im Jahr. Das entspricht einer Unterdeckung von 300 Euro im Monat vor persönlichen Steuern.

Tilgung reduziert die Schulden und kann Vermögen aufbauen. Sie belastet trotzdem das laufende Konto. Genau deshalb müssen Ertrag und Liquidität getrennt betrachtet werden. Eine finanzierte Immobilie kann wirtschaftlich erwünscht sein und gleichzeitig einen monatlichen Zuschuss benötigen. Dieser Zuschuss muss dauerhaft zum übrigen Haushalt passen.

Diese Unterlagen gehören in die Renditeprüfung

• Mietverträge, aktuelle Mietaufstellung, Zahlungsstand und Angaben zu Leerstand.
• Hausgeldabrechnungen mit nachvollziehbarer Trennung der Kostenarten.
• Bei Wohnungseigentum: Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, Protokolle und beschlossene Maßnahmen.
• Technische Informationen zu Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Fenstern.
• Konkrete Erwerbsnebenkosten, Arbeitsangebote und Finanzierungsdaten.

Rechnen Sie eine geplante Mietsteigerung zunächst als gesondertes Szenario. Ein höherer Ertrag kann an rechtlichen Voraussetzungen, zeitlichem Vorlauf oder zusätzlichen Arbeiten hängen. Setzen Sie beim Basisszenario auf nachgewiesene Einnahmen und bekannte Ausgaben. Der Beitrag zum Bewerten eines Mehrfamilienhauses ordnet ergänzend Ertragswert und Kaufpreisfaktor ein.

Mit Belastungsszenarien die Tragfähigkeit testen

Ergänzen Sie mindestens ein vorsichtigeres Szenario: eine zeitweise nicht vermietete Einheit, höhere Eigentümerkosten oder eine notwendige Reparatur. Bei einer Wohnung mit 1.200 Euro Monatskaltmiete bedeutet ein Monat ohne Miete bereits 1.200 Euro weniger Einnahmen vor weiteren Auswirkungen. Ein kleiner Unterschied kann eine zuvor knappe Liquiditätsrechnung drehen.

Prüfen Sie außerdem den Zeitraum nach der Zinsbindung und die Kapitalverfügbarkeit für größere Arbeiten. Eine pauschale „gute Mietrendite“ für jede Lage gibt es nicht. Ein höherer Prozentsatz kann mit höheren Risiken, stärkerem Arbeitsaufwand oder schwierigerer Wiederverkäuflichkeit einhergehen. Die Kaufnebenkosten in NRW und die amtlichen Kaufpreisdaten für Krefeld helfen, die Eingangsgrößen realistischer einzuordnen.

Häufige Fragen zur Mietrendite

Welche Miete gehört in die Bruttomietrendite?

Für einen einfachen Vergleich die Jahresnettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen nicht den freien Ertrag. Stellplatzmieten sollten nachvollziehbar und in allen Vergleichsobjekten einheitlich behandelt werden.

Gehört die Tilgung in die Nettomietrendite?

In der hier verwendeten objektbezogenen Renditerechnung vor Finanzierung nicht. Für die tatsächliche monatliche Liquidität muss die Tilgung zusätzlich zu den Zinsen berücksichtigt werden.

Ist eine hohe Bruttomietrendite automatisch ein gutes Investment?

Nein. Prüfen Sie Kosten, Substanz, Mietverhältnisse und Entwicklungsmöglichkeiten. Erst ein vollständiges Bild zeigt, ob der Preis zum Ertrag und zum eingegangenen Risiko passt.

Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttomietrendite von 5 Prozent. Beide Kennzahlen sagen nichts über Kosten, Zustand und Finanzierung aus.

Welche Kosten sind bei einer vermieteten Wohnung nicht umlagefähig?

Typischerweise die Verwaltervergütung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Instandhaltungskosten. Welche Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung und dem Mietvertrag.

Wie hoch sollte eine gute Mietrendite sein?

Eine allgemeingültige Zielmarke gibt es nicht. In gefragten Lagen mit geringem Leerstandsrisiko liegen Renditen meist niedriger als in Lagen mit höherem Vermietungs- oder Instandhaltungsrisiko. Entscheidend ist, ob Rendite, Risiko und Liquidität zu Ihrem Anlageziel passen.

Eine Kapitalanlage nachvollziehbar prüfen

Meine Investment- und Anlageberatung verbindet Markt-, Ertrags- und Vermarktungssicht. Für die laufende Organisation vermieteter Objekte finden Sie weitere Informationen zum Mietmanagement. Für eine konkrete Wohnung oder ein Mietshaus können Sie die vorhandenen Eckdaten mit mir besprechen. Eine belastbare Rechnung beginnt mit guten Unterlagen und klar getrennten Annahmen.

Wenn Sie einen Verkauf Ihres Anlageobjekts planen, finden Sie weitere Informationen zur Begleitung vor Ort unter Immobilienverkauf in Krefeld und Immobilienverkauf in Düsseldorf.

Quellen und fachliche Grundlagen

1. Volksbanken Raiffeisenbanken – Mietrendite und Liquidität unterscheiden
2. § 1 BetrKV – Betriebskosten und nicht umlagefähige Kosten

Fachlicher Stand: 31. Oktober 2026. Alle Quellen zuletzt abgerufen am 31. Oktober 2026. Beitragsbild: KI-generiertes Symbolbild.