Mehrfamilienhaus bewerten: Ertragswert, Faktor und Sanierungsbedarf

Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten möchte, muss Erträge, Zustand und rechtliche Rahmenbedingungen gemeinsam betrachten. Die Jahreskaltmiete liefert einen ersten Anhaltspunkt. Ein belastbarer Wert entsteht erst, wenn auch laufende Eigentümerkosten, Leerstand, Investitionen und die Nachfrage am konkreten Standort berücksichtigt werden.

Für ein Mietshaus in Krefeld, Düsseldorf oder am Niederrhein ist deshalb entscheidend, wie ein Käufer den Bestand heute übernehmen und langfristig bewirtschaften kann. Eine mögliche höhere Miete ist dabei von bereits gesicherten Einnahmen zu trennen.

Welche Erträge zählen bei der Bewertung?

Am Anfang steht eine vollständige Mietaufstellung. Sie ordnet jeder Einheit die Fläche, die vereinbarte Nettokaltmiete, den Mietbeginn, Anpassungsregelungen und einen möglichen Leerstand zu. Tatsächliche Zahlungseingänge und Rückstände werden ergänzend geprüft. Betriebskostenvorauszahlungen sind keine zusätzlichen freien Mieterträge.

Das Ertragswertverfahren arbeitet mit den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Tatsächliche Erträge werden zugrunde gelegt, soweit sie marktüblich erzielbar sind. Abweichungen und ihre rechtlich sowie wirtschaftlich realistische Entwicklung müssen gesondert eingeordnet werden. Der jährliche Reinertrag ergibt sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten. ^[1]

Eine rechnerische Mietreserve ist deshalb noch keine sofort verfügbare Einnahme. Zu prüfen sind Mietvertrag, zulässige Anpassungsmöglichkeiten, erforderliche Investitionen und der Zeitraum bis zu einer möglichen Umsetzung.

Was unterscheidet Kaufpreisfaktor und Ertragswert?

Der Kaufpreisfaktor ist eine leicht verständliche Vergleichskennzahl: Der Kaufpreis wird durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt. Sein Kehrwert entspricht der einfachen Bruttomietrendite, wenn dieselbe Miet- und Kaufpreisgrundlage verwendet wird. Erwerbsnebenkosten, Finanzierung und laufende Kosten bleiben dabei unberücksichtigt.

Fiktives Beispiel: Ein Sechsfamilienhaus erzielt 48.000 Euro Nettokaltmiete im Jahr. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 960.000 Euro beträgt der Faktor 20 und die einfache Bruttomietrendite 5 Prozent. Diese Zahlen sind frei gewählte Rechengrößen und keine Aussage über aktuelle Krefelder oder Düsseldorfer Marktfaktoren.

Das allgemeine Ertragswertverfahren geht weiter: Vom Reinertrag wird der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen. Der verbleibende Gebäudeertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert; anschließend kommt der Bodenwert hinzu. Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und weitere Anpassungen müssen zum verwendeten Bewertungsmodell passen. ^[2]

Warum dieselbe Miete zu unterschiedlichen Werten führen kann

Die ImmoWertV zählt unter anderem Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis zu den Bewirtschaftungskosten. Die Finanzierung des jeweiligen Käufers ist davon zu unterscheiden. ^[3]

Sanierungsbedarf nachvollziehbar in die Rechnung aufnehmen

Bei dem fiktiven Objekt bleiben nach angenommenen laufenden Eigentümerkosten von 9.600 Euro zunächst 38.400 Euro vor Finanzierung und Steuern. Bezogen auf den angenommenen Kaufpreis sind das 4 Prozent. Die Kostenannahme dient nur der Veranschaulichung und ersetzt keine objektspezifische Erhebung.

Müssen nach dem Kauf zusätzlich 80.000 Euro investiert werden, bindet der Käufer mehr Kapital. Unter sonst unveränderten Annahmen stehen den 38.400 Euro nun 1.040.000 Euro gegenüber; das entspricht rund 3,69 Prozent vor Erwerbsnebenkosten, Finanzierung und Steuern. Ob der Kaufpreis angepasst werden muss, hängt auch vom Zustand vergleichbarer Objekte und vom Markt ab.

In einem fachlichen Gutachten dürfen Kosten nicht mehrfach angesetzt werden, etwa zugleich über laufende Instandhaltung, verkürzte Restnutzungsdauer und einen zusätzlichen Abschlag für denselben Sachverhalt. Gerade bei älteren Mietshäusern ist diese Abstimmung wichtig.

Diese Unterlagen sollten Eigentümer vorbereiten

• Grundbuchauszug, Lageplan, Bauunterlagen und nachvollziehbare Flächenberechnung;
• vollständige Mietaufstellung sowie Mietverträge und Nachträge;
• Angaben zu Zahlungseingängen, Rückständen und Leerstand;
• Betriebskostenabrechnungen und tatsächlich verbleibende Eigentümerkosten;
• Energieausweis, Modernisierungshistorie und bekannte Mängel;
• vorhandene Angebote oder Planungen für größere Maßnahmen.

Eine ausführliche Zuordnung nach Objektart finden Sie in der Checkliste zu Verkaufsunterlagen. Bei möglichem Einzelverkauf ergänzt der Beitrag Mehrfamilienhaus aufteilen oder im Ganzen verkaufen die wirtschaftliche Betrachtung.

Häufige Fragen zur Mehrfamilienhausbewertung

Kann ich den Wert allein aus der Jahresmiete ableiten?

Damit lässt sich eine erste Kennzahl berechnen. Für eine belastbare Einschätzung fehlen jedoch insbesondere Zustand, Kosten, Vertragslage, Bodenwert und geeignete Vergleichs- beziehungsweise Bewertungsparameter.

Ist eine niedrige Bestandsmiete automatisch ein Nachteil?

Sie kann den gegenwärtigen Ertrag begrenzen. Ein mögliches Entwicklungspotenzial ist erst dann wirtschaftlich bewertbar, wenn seine rechtliche Umsetzbarkeit, die Kosten und der Zeitbedarf geprüft sind.

Ersetzt eine Maklereinschätzung ein Verkehrswertgutachten?

Eine marktbezogene Einschätzung unterstützt die Verkaufsplanung. Ob für einen besonderen Zweck ein förmliches Gutachten benötigt wird, sollte mit der anfordernden Stelle geklärt werden.

Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich Immobilienwerte je nach Grundstücksart marktüblich verzinsen. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen und Reinerträgen ab und veröffentlichen ihn in ihren Grundstücksmarktberichten. Im Ertragswertverfahren ist er eine zentrale Größe (§ 21 ImmoWertV).

Welche Unterlagen verlangen Käufer eines Mehrfamilienhauses zuerst?

In der Regel eine aktuelle Mietaufstellung mit Flächen und Nettokaltmieten, die Mietverträge, die Betriebskostenabrechnungen, den Energieausweis sowie Angaben zu Modernisierungen und bekanntem Instandhaltungsbedarf. Ohne diese Unterlagen ist keine belastbare Ertragsprüfung möglich.

Den Wert Ihres Mietshauses einordnen

Ich verbinde die Wertermittlung und Marktanalyse mit der Betrachtung von Erträgen, Investitionsbedarf und möglicher Käuferstruktur. Für Eigentümer in Krefeld, Düsseldorf und am Niederrhein entsteht daraus eine nachvollziehbare Grundlage für Halten, Entwickeln oder Verkaufen.

Mehrfamilienhaus bewerten lassen

Wenn Sie einen Verkauf Ihres Anlageobjekts planen, finden Sie weitere Informationen zur Begleitung vor Ort unter Immobilienverkauf in Krefeld und Immobilienverkauf in Düsseldorf.

Quellen und fachliche Grundlagen

1. § 31 ImmoWertV – Reinertrag und Rohertrag
2. § 28 ImmoWertV – Allgemeines Ertragswertverfahren
3. § 32 ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten
4. § 21 ImmoWertV – Liegenschaftszinssätze

Fachlicher Stand: 31. Oktober 2026. Alle Quellen zuletzt abgerufen am 31. Oktober 2026. Beitragsbild: KI-generiertes Symbolbild.