Markt
Immobilienpreise in Krefeld: Kaufpreisdaten und Preisfaktoren richtig lesen
Wer Immobilienpreise in Krefeld vergleicht, sollte tatsächliche Kaufpreise, Inseratspreise und die Eigenschaften des eigenen Objekts getrennt …
LesenMarkt
Der Wert einer Immobilie in Düsseldorf ergibt sich aus vergleichbaren Verkäufen, den Eigenschaften des Objekts und der Nachfrage zum Bewertungszeitpunkt. Ein pauschaler Quadratmeterpreis für die gesamte Stadt reicht dafür nicht aus. Selbst innerhalb eines Stadtteils können Zustand, konkrete Straße und Nutzung zu erheblichen Unterschieden führen.
Wenn Sie den Wert Ihrer konkreten Immobilie einordnen möchten, finden Sie Informationen zu meiner Wertermittlung und Marktanalyse. Für vermietete Anlageobjekte erläutert der Ratgeber Mehrfamilienhaus bewerten, wie Ertragswert, Kaufpreisfaktor und Sanierungsbedarf zusammenspielen.
Auf einen Blick
Der Gutachterausschuss hat im Februar 2026 die Boden- und Immobilienwerte 2026 vorgestellt. Die Auswertung bezieht sich auf das Marktgeschehen 2025. Die Preisentwicklung verlief je nach Objektart unterschiedlich. [1]
| Düsseldorfer Teilmarkt | Preisänderung 2025 gegenüber 2024 |
|---|---|
| Freistehende Einfamilienhäuser | minus 1,4 Prozent |
| Reihenhäuser | plus 0,8 Prozent |
| Renditeobjekte | plus 3,5 Prozent |
| Eigentumswohnungen in Vorkriegsbauten | minus 2,3 Prozent |
| Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten | plus 1,1 Prozent |
| Eigentumswohnungen der letzten zehn Baujahre | unverändert |
Diese Werte beschreiben Teilmärkte. Sie sind keine Prognose für das laufende Jahr 2026 und keine prozentuale Korrekturanweisung für Ihre Immobilie. Die Gruppe der Renditeobjekte enthält unterschiedliche Objektarten.
Insgesamt hat der Düsseldorfer Markt 2025 deutlich an Fahrt aufgenommen: Der Gutachterausschuss zählte 4.688 Kaufverträge, rund 15 Prozent mehr als 2024, mit einem Geldumsatz von rund 3,9 Milliarden Euro.[3] Für weiterverkaufte Eigentumswohnungen nennt der Grundstücksmarktbericht je nach Baujahr folgende typische Spannen:
| Baujahr der Wohnung | Kauffälle 2025 | Typische Spanne je m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| bis 1947 | 360 | 2.900 bis 6.700 € |
| 1948 bis vor zehn Jahren | 2.489 | 2.700 bis 5.700 € |
| in den letzten zehn Jahren | 257 | 5.500 bis 9.400 € |
Die Spannen zeigen, wie weit Wohnungen derselben Baujahresgruppe auseinanderliegen. Lage, Zustand und Ausstattung erklären den größten Teil dieser Unterschiede.
Ein Inserat zeigt die Preisvorstellung des Anbieters. Ein ausgewerteter Kaufvertrag zeigt einen tatsächlich vereinbarten Preis. Darüber hinaus können Portale andere Zeiträume, Objekte und Berechnungsmethoden verwenden.
Wenn sich durchschnittliche Angebotspreise verändern, kann auch eine andere Zusammensetzung der angebotenen Immobilien dahinterstehen. Für eine Bewertung ist deshalb wichtig, woher die Daten stammen und wie gut die Vergleichsobjekte passen.
Die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses beziehen sich auf ein für die Lage beschriebenes Normobjekt. Sie sind eine Grundlage, die an die Eigenschaften der konkreten Immobilie angepasst werden muss. Das kann unter anderem Baujahr, Größe, Ausstattung und besondere Lageeigenschaften betreffen. [2]
Ein Bodenrichtwert bildet dagegen den Bodenwert unter bestimmten Annahmen ab. Er ist nicht der Gesamtwert eines bebauten Grundstücks.
Die Übersicht des Grundstücksmarktberichts fasst die Richtwerte nach Lagequalität zusammen (Stichtag 1. Januar 2026, Euro je Quadratmeter Wohn- beziehungsweise Nutzfläche):[3]
| Objektart | Einfache Lagen | Mittlere bis gute Lagen | Hochwertige Lagen |
|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 4.300 bis 5.300 € | 5.500 bis 7.600 € | 8.800 bis 13.000 € |
| Mehrfamilienhäuser, drei- bis viergeschossig | 1.500 bis 2.400 € | 1.800 bis 3.500 € | 3.500 bis 6.500 € |
| Eigentumswohnungen | 2.700 bis 4.300 € | 3.700 bis 5.500 € | 5.400 bis 9.600 € |
Bei einem Haus gehören Grundstück, genehmigte Wohnfläche, Bausubstanz und Modernisierungsbedarf zur Betrachtung. Die Energieeffizienz sollte zusammen mit dem technischen Zustand beurteilt werden.
Bei einer Eigentumswohnung sind zusätzlich Gemeinschaftseigentum, Beschlüsse, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen wichtig. Bei einem vermieteten Objekt beeinflussen die rechtlichen und wirtschaftlichen Mietverhältnisse die Bewertung.
Bei einem Mehrfamilienhaus müssen vor allem dauerhaft erzielbare Erträge, Kosten und Investitionsbedarf nachvollziehbar sein. Eine Multiplikation der Fläche mit einem durchschnittlichen Wohnungspreis wird diesem Objekt nicht gerecht.
Grundrisse, Flächenberechnung, Grundbuchauszug, Energieausweis und Modernisierungsnachweise erleichtern die Prüfung. Bei Wohnungseigentum werden außerdem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft benötigt. Bei Vermietung gehören Mietverträge, Einnahmen und Kosten dazu.
Ungeklärte Flächen oder Nutzungen sollten offen benannt und möglichst vor der Vermarktung geklärt werden.
Eine Marktpreiseinschätzung unterstützt die Vorbereitung eines Verkaufs. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist eine andere Leistung mit definiertem Zweck, Umfang und Anforderungen an die Qualifikation.
Das hängt von Objektart und Lage ab. Für Eigentumswohnungen nennt der Gutachterausschuss Immobilienrichtwerte von 2.700 Euro in einfachen bis 9.600 Euro pro Quadratmeter in hochwertigen Lagen, für Ein- und Zweifamilienhäuser von 4.300 bis 13.000 Euro. Für eine konkrete Immobilie kommen Baujahr, Zustand und Mikrolage hinzu.
Je nach Teilmarkt unterschiedlich. Renditeobjekte legten um 3,5 Prozent zu, Reihenhäuser um 0,8 Prozent und Wohnungen in Nachkriegsbauten um 1,1 Prozent. Freistehende Einfamilienhäuser gaben um 1,4 Prozent nach, Wohnungen in Vorkriegsbauten um 2,3 Prozent.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf veröffentlicht jährlich den Grundstücksmarktbericht und die Immobilienrichtwerte. Boden- und Immobilienrichtwerte sind zusätzlich über das Landesportal BORIS.NRW abrufbar.
Als erste Orientierung ja, als Preisgrundlage selten. Automatisierte Bewertungen arbeiten mit Durchschnittswerten und kennen weder Zustand noch Grundriss oder Besonderheiten der Immobilie. Für einen Angebotspreis braucht es den Abgleich mit passenden Vergleichsverkäufen und den Unterlagen.
Eine Marktpreiseinschätzung unterstützt die Verkaufsentscheidung und die Preisstrategie. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist ein förmliches Gutachten mit definiertem Zweck, etwa für Gericht, Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung, und wird von entsprechend qualifizierten Sachverständigen erstellt.
Ich prüfe mit Ihnen, welche Daten und Unterlagen für eine realistische Preiseinschätzung benötigt werden. Eine Anfrage ist über die Wertermittlung und Marktanalyse möglich. Die nächsten Schritte erläutert der Ratgeber zum Hausverkauf.
Wie ich Sie vor Ort bei Bewertung und Vermarktung begleite, erfahren Sie auf der Seite zum Immobilienverkauf in Düsseldorf.
Fachlicher Stand: 31. Oktober 2026. Alle Quellen zuletzt abgerufen am 31. Oktober 2026.
Immobilienexperte
