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Unterlagen für den Immobilienverkauf: Checklisten für Haus, Wohnung und Mietshaus
Welche Unterlagen für den Hausverkauf benötigt werden, hängt von der Immobilie ab. Grundbuch, Bauunterlagen, Flächenberechnung und Energieausweis …
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Ein Hausverkauf beginnt mit der Vorbereitung und endet wirtschaftlich meist mit Kaufpreiszahlung und Übergabe. Dazwischen müssen Preis, Unterlagen, Käuferfinanzierung und Vertrag zusammenpassen. Die folgenden zehn Schritte helfen Eigentümern in Krefeld, Düsseldorf und am Niederrhein, die wesentlichen Entscheidungen rechtzeitig zu treffen.
Für die Vorbereitung finden Sie eine ergänzende Checkliste der Verkaufsunterlagen. Den späteren Vertragsabschluss erläutert der Ratgeber zum Notartermin beim Hausverkauf.
Auf einen Blick
Klären Sie, wann Sie verkaufen und ausziehen möchten, welche finanziellen Verpflichtungen abzulösen sind und ob weitere Eigentümer zustimmen müssen. Bei Erbschaften oder Trennung sollten die Verfügungsbefugnisse früh geklärt werden.
Ermitteln Sie bei einem bestehenden Darlehen die voraussichtlichen Ablösebedingungen. Berücksichtigen Sie gegebenenfalls eine Zwischenfinanzierung für die nächste Immobilie.
Vergleichen Sie möglichst ähnliche Objekte und unterscheiden Sie Angebotspreise von tatsächlich gezahlten Preisen. Lage, genehmigte Flächen, Zustand, Energieeffizienz und besondere Rechte müssen berücksichtigt werden.
Eine persönliche Marktpreiseinschätzung und ein förmliches Verkehrswertgutachten erfüllen unterschiedliche Zwecke. Für Gerichtsverfahren oder bestimmte steuerliche Nachweise kann ein entsprechend qualifiziertes Gutachten erforderlich sein.
Wichtige Grundlagen sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Flächenberechnung, Bau- und Nutzungsunterlagen sowie Nachweise zu Modernisierungen. Prüfen Sie auch Baulasten und gegebenenfalls weitere öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
Bei Wohnungseigentum kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Angaben zur Erhaltungsrücklage hinzu. Bei Vermietung werden Mietverträge und die tatsächlichen Erträge benötigt.
Soweit die gesetzliche Pflicht besteht, muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ohne Besichtigung gelten gesonderte Vorlagevorgaben. Nach Vertragsabschluss ist er zu übergeben. Für bestimmte Gebäude bestehen Ausnahmen. [1][2]
Liegt bei Veröffentlichung einer Anzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, müssen die gesetzlich vorgesehenen Angaben aufgenommen werden. [3] Bekannte Mängel und ungeklärte Nutzungen sollten dokumentiert und rechtzeitig offengelegt werden.
Entscheiden Sie, welche Aufgaben Sie selbst übernehmen und welche Sie beauftragen möchten. Vereinbaren Sie Leistungsumfang und Vergütung vor Beginn.
Bei der Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher gelten besondere Regeln. Bei beidseitiger provisionspflichtiger Beauftragung müssen sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Bei einseitiger Beauftragung gelten für eine Kostenabwälzung weitere Voraussetzungen. Eine automatische Halbierung sämtlicher Maklerkosten folgt daraus nicht. [4][5][6]
Das Exposé soll Zielgruppe, Nutzungsmöglichkeiten und Zustand nachvollziehbar darstellen. Dazu gehören verlässliche Eckdaten, aussagekräftige Bilder und lesbare Grundrisse. Überarbeitete oder virtuell eingerichtete Bilder müssen als solche erkennbar sein.
Legen Sie fest, wie Sie auf Nachfragen reagieren und wann Sie die Resonanz auswerten. Eine Preisänderung sollte sich aus konkreten Marktreaktionen begründen lassen.
Stellen Sie Unterlagen passend zur jeweiligen Phase bereit und beantworten Sie offene Fragen möglichst vor einer Kaufentscheidung. Halten Sie fest, welche Einwände wiederkehren.
Unterscheiden Sie dabei Preisfragen von Problemen des Zustands oder der Unterlagen. So lässt sich gezielt nachbessern.
Vergleichen Sie neben dem Preis auch Finanzierungsstand, Bedingungen und gewünschten Übergabetermin. Eine allgemeine Budgetauskunft ist schwächer als eine abgeschlossene Prüfung des konkreten Objekts.
Vor der Beurkundung sollten offene Finanzierungsvorbehalte geklärt sein. Auch ein guter Nachweis beseitigt das Risiko eines späteren Zahlungsausfalls nicht vollständig.
Der notarielle Vertrag regelt unter anderem Kaufpreis, Lastenfreistellung, Besitzübergang und Haftung. Lesen Sie den Entwurf vorab und klären Sie offene Punkte. Bei entsprechenden Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher soll der Entwurf dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. [7]
Die Unterschrift löst noch keine sofortige Kaufpreiszahlung aus. Das Notariat koordiniert die vereinbarten Sicherungen und teilt die Fälligkeit nach Vorliegen der Voraussetzungen mit. [8]
Prüfen Sie die vollständige Zahlung nach dem vertraglich vorgesehenen Zahlungsweg. Ein Teil kann zur Ablösung direkt an Gläubiger gehen.
Die Schlüsselübergabe und der Übergang von Nutzen und Lasten richten sich nach dem Vertrag und erfolgen üblicherweise nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Halten Sie Zustand, Zählerstände, Schlüssel und übergebene Unterlagen im Protokoll fest. Die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist davon zu unterscheiden.
Bei Immobilien im Privatvermögen kann eine Veräußerung innerhalb der gesetzlichen Zehnjahresfrist steuerpflichtig sein. Für eine ausschließliche eigene Wohnnutzung beziehungsweise die Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren gelten gesetzliche Ausnahmen. Bei gemischter Nutzung oder anderen Besonderheiten ist eine genaue Prüfung nötig. [9]
Bei Betriebsvermögen und Gesellschaften gelten andere Regeln. Die steuerliche Einordnung sollte vor einer verbindlichen Verkaufsentscheidung erfolgen.
Eine pauschale Dauer lässt sich nicht zusagen. Vermarktung, Finanzierungsprüfung des Käufers und notarielle Abwicklung sind getrennte Phasen. Der Zeitplan hängt vor allem von Objekt, Preis und vollständigen Unterlagen ab. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen in der Regel einige Wochen, weil das Notariat erst die Fälligkeitsvoraussetzungen sichern muss.
Rechtlich nicht. Ein Privatverkauf ist möglich, wenn Sie Bewertung, Unterlagen, Besichtigungen, Verhandlung und Käuferprüfung selbst leisten können. Worauf es dabei ankommt, zeigt der Ratgeber Immobilie privat verkaufen.
Typisch sind eine vereinbarte Maklerprovision, Kosten der Lastenfreistellung, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten für Unterlagen. Beurkundung und Grundbuch zahlt in der Regel der Käufer. Eine vollständige Beispielrechnung enthält der Ratgeber Kosten und Nettoerlös.
Ja. Üblich ist, den Kredit aus dem Kaufpreis abzulösen. Das Notariat koordiniert die Löschung der Grundschuld und die Zahlung an die Bank. Details im Ratgeber Haus mit laufendem Kredit verkaufen.
Jeder Schritt hat eigene Detailfragen. Diese Ratgeber vertiefen sie:
Ich begleite Sie bei Vorbereitung, Vermarktung und Abstimmung bis zur Übergabe. Mehr zum Leistungsumfang finden Sie im Transaktionsmanagement. Zur Entscheidung über die Eigenvermarktung lesen Sie den Ratgeber zum Privatverkauf.
Wie ich Sie bei der Vermarktung vor Ort begleite, erläutern die Seiten zum Immobilienverkauf in Krefeld und Immobilienverkauf in Düsseldorf.
Fachlicher Stand: 31. Oktober 2026. Alle Quellen zuletzt abgerufen am 31. Oktober 2026.
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