Verkauf
Viele Verkäufe beginnen nicht mit einem lastenfreien Grundbuch und einem einzelnen Eigentümer. Häufig steht eine Lebenssituation dahinter: ein Erbfall, eine Trennung, ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Kredit, der noch läuft. Solche Verkäufe sind rechtlich und persönlich anspruchsvoller, weil mehrere Beteiligte, Fristen und Zustimmungen zusammenkommen.
Gemeinsam ist ihnen eine Reihenfolge: erst klären, wer verfügen darf und welche Rechte bestehen, dann den Wert ermitteln, dann vermarkten. Dieser Überblick zeigt die wichtigsten Konstellationen und führt zu den ausführlichen Ratgebern.
Auf einen Blick
Die Übersicht ordnet die häufigsten Konstellationen ein:
| Situation | Die erste Frage | Ratgeber |
|---|---|---|
| Erbfall und Erbengemeinschaft | Wer ist Erbe, und sind sich alle Erben einig? | Immobilie geerbt |
| Scheidung oder Trennung | Gemeinsam verkaufen, auszahlen oder vorerst behalten? | Hausverkauf bei Scheidung |
| Wohnrecht oder Nießbrauch | Bleibt das Recht bestehen, oder wird es aufgehoben? | Verkauf mit Wohnrecht |
| Erbbaurecht | Wie lange läuft das Recht, und muss der Grundstückseigentümer zustimmen? | Verkauf mit Erbbaurecht |
| Laufender Kredit | Wie hoch ist der Ablösebetrag, und fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an? | Verkauf mit Kredit |
| Vermietete Wohnung | Welche Käufergruppe passt, und hat der Mieter ein Vorkaufsrecht? | Vermietete Wohnung verkaufen |
| Mehrfamilienhaus | Im Ganzen verkaufen oder aufteilen? | Aufteilen oder Gesamtverkauf |
Nach einem Erbfall muss zunächst feststehen, wer erbt und wer über die Immobilie verfügen darf. Bei mehreren Erben entscheidet die Erbengemeinschaft gemeinsam.[1] Für die Ausschlagung gilt in der Regel eine Frist von sechs Wochen, die Anzeige beim Finanzamt ist grundsätzlich innerhalb von drei Monaten fällig. Wird die Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren beantragt, fallen dafür keine Grundbuchgebühren an. Ausführlich im Ratgeber Immobilie geerbt: verkaufen oder behalten?.
Ein Verkauf ist bei einer Trennung nicht zwingend. Möglich sind ein gemeinsamer Verkauf, die Übernahme durch einen Partner oder das vorläufige Behalten. Bei Miteigentum können beide nur gemeinsam über das Haus verfügen,[2] und eine private Absprache entlässt niemanden aus dem gemeinsamen Kredit. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen.[3] Ausführlich im Ratgeber Hausverkauf bei Scheidung.
Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch bleibt beim Verkauf bestehen, solange der Berechtigte der Aufhebung nicht zustimmt. Beim Erbbaurecht wird das Recht samt Gebäude verkauft, nicht das Grundstück. Restlaufzeit, Erbbauzins und eine mögliche Zustimmung des Grundstückseigentümers bestimmen den Käuferkreis. Pauschale Abschläge helfen in beiden Fällen nicht weiter, entscheidend ist die konkrete Vertragslage. Ausführlich in den Ratgebern Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen und Haus mit Erbbaurecht verkaufen.
Ein Haus mit laufendem Kredit lässt sich verkaufen, üblich ist die Ablösung aus dem Kaufpreis über das Notariat. Während der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Bei vermieteten Wohnungen tritt der Käufer in den Mietvertrag ein,[4] Kapitalanleger bewerten dann vor allem Ertrag und Kosten. Ausführlich in den Ratgebern Haus mit laufendem Kredit verkaufen, Vermietete Wohnung verkaufen und Mehrfamilienhaus aufteilen oder im Ganzen verkaufen.
Vorbereiten ja, verbindlich verkaufen in der Regel nicht. Für Beurkundung und Grundbuchvollzug muss die Erbfolge nachgewiesen sein, meist durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.
Einen freiwilligen Verkauf der ganzen Immobilie ja, denn dafür müssen alle Miteigentümer mitwirken. Jeder Miteigentümer kann aber die Teilungsversteigerung beantragen. Eine Einigung ist für alle Beteiligten meist wirtschaftlich günstiger.
Nicht immer. Für eine Verkaufsentscheidung reicht häufig eine fundierte Marktpreiseinschätzung. Ein förmliches Gutachten nach § 194 BauGB kann nötig werden, wenn Gerichte, Finanzamt oder zerstrittene Beteiligte eine unabhängige Wertfeststellung verlangen.
Ja. Gerade bei Trennung oder Erbe wünschen viele Eigentümer eine Vermarktung ohne öffentliches Inserat. Wie das funktioniert und wo die Grenzen liegen, zeigt der Ratgeber Off-Market verkaufen.
Erbe, Trennung oder eingetragene Rechte verlangen Sorgfalt und Ruhe. Ich begleite Eigentümer in Düsseldorf, Krefeld und am Niederrhein von der Wertermittlung bis zur Übergabe und stimme mich mit Notariat, Bank sowie Rechts- und Steuerberatung ab. Kontakt aufnehmen
Fachlicher Stand: 31. Oktober 2026. Alle Quellen zuletzt abgerufen am 31. Oktober 2026.
Immobilienexperte
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