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Haus verkauft sich nicht: Ursachen prüfen und Verkauf neu ausrichten
Ihr Haus verkauft sich nicht, obwohl es schon länger angeboten wird? Bevor Sie den Preis ändern, sollten Sie feststellen, an welcher Stelle …
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Ein Angebotspreis muss sich begründen lassen und zu den erreichbaren Käufern passen. Eine Verkaufsstrategie legt außerdem fest, wie die Immobilie präsentiert wird, welche Unterlagen vorliegen und wann die Rückmeldungen ausgewertet werden. Damit entsteht eine nachvollziehbare Grundlage für Entscheidungen während der Vermarktung.
Wie sich Wert und Angebotspreis unterscheiden, erläutert der Ratgeber zu den Immobilienpreisen in Krefeld und den entscheidenden Preisfaktoren. Für eine diskrete Ansprache bietet der Beitrag zum Off-Market-Verkauf eine ergänzende Orientierung.
Auf einen Blick
Startpunkt sind geeignete Vergleichsdaten und die Besonderheiten Ihrer Immobilie. Unterscheiden Sie dabei tatsächliche Kaufpreise von aktuellen Preisvorstellungen. Amtliche Immobilienrichtwerte beziehen sich auf definierte Normobjekte und müssen an das konkrete Objekt angepasst werden. [1]
Dokumentieren Sie, welche Stärken und Nachteile in die Einschätzung eingehen. Dazu gehören etwa Lage, Zustand, Flächen, bestehende Rechte und gegebenenfalls Mietverhältnisse. Ein hoher Startpreis allein ist noch keine Strategie.
Wie groß die Spannen sind, zeigen die amtlichen Daten: Für Düsseldorf nennt der Gutachterausschuss Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen von 2.700 bis 9.600 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage (Stichtag 1. Januar 2026).[3] Ein Angebotspreis muss deshalb aus Lage, Zustand und wirklich vergleichbaren Verkäufen abgeleitet werden. Die Daten im Detail stehen in den Ratgebern Was ist meine Immobilie in Düsseldorf wert? und Immobilienpreise in Krefeld.
Bei einem Reihenhaus für Eigennutzer stehen häufig Raumaufteilung, laufende Wohnkosten, Modernisierungsbedarf und Einzugstermin im Vordergrund. Diese Angaben müssen Interessenten schnell nachvollziehen können.
Bei einem Mehrfamilienhaus gehören tatsächliche Erträge, Mietstruktur, nicht umlagefähige Kosten und Investitionen in die erste Aufbereitung. Eine mögliche Entwicklung wird von gesicherten Erträgen getrennt dargestellt.
Die Positionierung sollte sich aus dem Objekt ergeben. Ein normales Familienhaus braucht keine künstliche Luxusansprache, und ein Anlageobjekt braucht mehr als emotionale Bilder.
Eine öffentliche Vermarktung erreicht einen breiten Markt. Eine gezielte Ansprache vorgemerkter Interessenten kann bei bestimmten Objekten oder Vertraulichkeitswünschen sinnvoll sein.
Eine diskrete Vermarktung führt aber nicht automatisch zu einem höheren Preis. Sie begrenzt die öffentliche Sichtbarkeit und kann die Zahl erreichbarer Käufer verkleinern. Maßgeblich ist, welcher Weg für Objekt und Verkaufsziel geeignet ist.
Beobachten Sie nicht nur Aufrufe und die Zahl der Nachrichten. Prüfen Sie, ob passende Käufer anfragen, Unterlagen prüfen, besichtigen und begründete Angebote abgeben.
Wenn Interessenten nach dem Exposé aussteigen, können fehlende Informationen oder unpassende Erwartungen eine Rolle spielen. Wiederholen sich nach Besichtigungen dieselben Einwände, sollten diese mit der ursprünglichen Preiseinschätzung abgeglichen werden.
Es gibt keine starre Zahl von Tagen, nach der ein Preisnachlass zwingend wäre. Sinnvoll ist ein vereinbarter Zeitpunkt, an dem die vorliegenden Rückmeldungen gemeinsam bewertet werden.
Ein höheres Angebot mit ungeklärter Finanzierung kann andere Risiken haben als ein etwas niedrigeres Angebot mit weiter fortgeschrittener Prüfung. Auch Vorbehalte, gewünschte Räumung und Übergabetermine beeinflussen den wirtschaftlichen Wert.
Beispiel: Zwei Kaufangebote können denselben Betrag nennen. Wenn eines umfangreiche Bedingungen enthält und das andere zu Ihrem Zeitplan passt, sind sie wirtschaftlich trotzdem nicht gleichwertig. Die Entscheidung sollte anhand der konkreten Nachweise getroffen werden.
Die endgültigen Vereinbarungen müssen im notariellen Kaufvertrag korrekt abgebildet werden. Zahlung und Übergabe richten sich nach den dort festgelegten Voraussetzungen. [2]
Dafür gibt es keinen allgemein richtigen Prozentsatz. Er muss zum begründeten Wert, zur Wettbewerbssituation und zu Ihren Alternativen passen.
Prüfen Sie zuerst die Ursache. Eine Preisänderung hilft nicht gegen fehlende Unterlagen oder eine unpassende Präsentation. Mehr dazu im Ratgeber Haus verkauft sich nicht.
Ein deutlich überhöhter Startpreis kann passende Käufer abschrecken, die nach Preisspannen suchen, und spätere Reduzierungen sichtbar machen. Sinnvoller ist ein begründeter Preis mit einem bewusst festgelegten Verhandlungsrahmen.
Der Angebotspreis ist Ihre Preisforderung im Exposé. Der Verkehrswert ist der nach § 194 BauGB ermittelte Marktwert zu einem Stichtag. Der Kaufpreis ist der Betrag, auf den sich Käufer und Verkäufer im notariellen Vertrag einigen.
Ich erarbeite mit Ihnen einen begründeten Preisansatz und eine zum Objekt passende Vorgehensweise. Informationen dazu finden Sie im Transaktionsmanagement. Wie die Einzelbewertung vorbereitet wird, erläutert die Wertermittlung und Marktanalyse.
Wie ich Sie bei der Vermarktung vor Ort begleite, erläutern die Seiten zum Immobilienverkauf in Krefeld und Immobilienverkauf in Düsseldorf.
Fachlicher Stand: 31. Oktober 2026. Alle Quellen zuletzt abgerufen am 31. Oktober 2026.
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