Markt
Was Häuser und Wohnungen in Düsseldorf kosten, lässt sich am verlässlichsten aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ablesen. Diese wertet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf jedes Jahr aus. Der Grundstücksmarktbericht 2026 beschreibt das Marktgeschehen des Jahres 2025 und nennt Richtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026.[1]
Die Zahlen sind eine gute Orientierung, aber kein Preisschild für die einzelne Immobilie. Zwischen einfachen und hochwertigen Lagen liegen in Düsseldorf oft mehrere tausend Euro pro Quadratmeter. Für Ihre eigene Immobilie kommen Baujahr, Zustand, Grundriss und Mikrolage hinzu.
Auf einen Blick
Der Markt hat sich 2025 spürbar belebt. Der Gutachterausschuss registrierte 4.688 Kaufverträge, 619 mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg um rund 15 Prozent auf rund 3,92 Milliarden Euro.[1] Mehr Verkäufe bedeuten aber nicht, dass alle Preise gestiegen sind:
| Teilmarkt | Preisentwicklung 2025 |
|---|---|
| Unbebaute Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser | +1 % |
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | −1,4 % |
| Reihenhäuser | +0,8 % |
| Renditeobjekte | +3,5 % |
| Eigentumswohnungen in Vorkriegsbauten | −2,3 % |
| Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten | +1,1 % |
| Eigentumswohnungen der letzten zehn Baujahre | unverändert |
Den einen Düsseldorfer Immobilienmarkt gibt es also nicht. Häuser, Wohnungen und Anlageobjekte folgen eigenen Entwicklungen, und innerhalb jedes Teilmarkts entscheidet die Lage.
Für weiterverkaufte Eigentumswohnungen nennt der Grundstücksmarktbericht typische Kaufpreisspannen nach Baujahr:[1]
| Baujahr | Kauffälle 2025 | Typische Spanne je m² Wohnfläche | Ø Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| bis 1947 | 360 | 2.900 bis 6.700 € | 86 m² |
| 1948 bis vor zehn Jahren | 2.489 | 2.700 bis 5.700 € | 71 m² |
| in den letzten zehn Jahren | 257 | 5.500 bis 9.400 € | 88 m² |
Die meisten Verkäufe betreffen Wohnungen aus der Nachkriegszeit bis in die 2010er-Jahre. Altbauwohnungen streuen besonders stark, weil hier unsanierte Bestände ebenso enthalten sind wie aufwendig modernisierte Wohnungen in begehrten Lagen.
Für neu gebaute Wohnungen im Erstverkauf weist der Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2026 für Düsseldorf in mittlerer Lage rund 7.040 Euro pro Quadratmeter aus, den höchsten Wert im Land vor Münster, Köln und Bonn.[2]
Für Häuser nennt der Gutachterausschuss typische Kaufpreisspannen. Sie zeigen vor allem, wie unterschiedlich das Angebot ist:[1]
| Gebäudeart | Typische Kaufpreisspanne 2025 |
|---|---|
| Reihenhäuser | 360.000 bis 870.000 € |
| Doppelhaushälften | 310.000 bis 1,3 Mio. € |
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | 230.000 bis 2,1 Mio. € |
| Dreifamilienhäuser | 350.000 bis 1,5 Mio. € |
| Mehrfamilienhäuser mit unter 20 Prozent Gewerbeanteil | 400.000 bis 3,0 Mio. € |
Immobilienrichtwerte beschreiben den Quadratmeterpreis eines für die Lage typischen Normobjekts. Der Grundstücksmarktbericht fasst sie nach Lagequalität zusammen (Stichtag 1. Januar 2026, Euro je Quadratmeter Wohnfläche):[1]
| Objektart | Einfache Lagen | Mittlere bis gute Lagen | Hochwertige Lagen |
|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 4.300 bis 5.300 € | 5.500 bis 7.600 € | 8.800 bis 13.000 € |
| Mehrfamilienhäuser, drei- bis viergeschossig | 1.500 bis 2.400 € | 1.800 bis 3.500 € | 3.500 bis 6.500 € |
| Eigentumswohnungen | 2.700 bis 4.300 € | 3.700 bis 5.500 € | 5.400 bis 9.600 € |
Weicht Ihre Immobilie vom Normobjekt ab, etwa bei Baujahr, Größe oder Ausstattung, muss der Richtwert angepasst werden. Die Werte je Adresse und die Umrechnungsfaktoren finden Sie in BORIS.NRW und beim Gutachterausschuss.[3]
Portale werten in der Regel Angebotspreise aus, also die Preisvorstellungen der Verkäufer. Der Gutachterausschuss erfasst dagegen die notariell beurkundeten Kaufverträge. Zwischen beiden Werten können deutliche Unterschiede liegen, und die Zusammensetzung der angebotenen Objekte ändert sich laufend. Für eine Preisentscheidung sind tatsächliche Kaufpreise die bessere Grundlage.
Das hängt vom Teilmarkt ab. Renditeobjekte (plus 3,5 Prozent), Reihenhäuser (plus 0,8 Prozent) und Wohnungen in Nachkriegsbauten (plus 1,1 Prozent) legten zu. Freistehende Einfamilienhäuser (minus 1,4 Prozent) und Wohnungen in Vorkriegsbauten (minus 2,3 Prozent) gaben nach.
Für Eigentumswohnungen reichen die Immobilienrichtwerte von 2.700 Euro in einfachen bis 9.600 Euro in hochwertigen Lagen, für Ein- und Zweifamilienhäuser von 4.300 bis 13.000 Euro. Ein Durchschnittswert für die ganze Stadt wäre deshalb wenig aussagekräftig.
Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke liegen die Bodenrichtwerte je nach Lage zwischen 720 und 3.200 Euro pro Quadratmeter. Details erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert in Düsseldorf.
Der Grundstücksmarktbericht 2026 wertet die Kaufverträge des Jahres 2025 aus, die Richtwerte gelten zum 1. Januar 2026. Der Bericht erscheint jährlich, die Daten für 2026 voraussichtlich Anfang 2027.
Ausgangspunkt sind die amtlichen Richt- und Vergleichswerte. Dazu kommen die Eigenschaften Ihrer Immobilie und passende Vergleichsverkäufe. Wie das konkret aussieht, erklärt der Ratgeber Was ist meine Immobilie in Düsseldorf wert?.
Ich verbinde die amtlichen Daten mit dem Blick auf Ihre konkrete Immobilie, ihre Lage und ihre Käufergruppe. Für eine belastbare Grundlage können Sie eine Wertermittlung und Marktanalyse anfragen oder Kontakt mit mir aufnehmen.
Fachlicher Stand: 31. Oktober 2026. Alle Quellen zuletzt abgerufen am 31. Oktober 2026.
Immobilienexperte
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