Wertermittlung
mit Substanz
Immobilie zusammensetzt
Ein belastbarer Wert ist keine Quadratmeterzahl aus dem Internet. Er ergibt sich aus Faktoren, die wir bei jeder Bewertung einzeln prüfen und in Ihrer Bewertungsmappe nachvollziehbar darlegen.
01.
Lage
Über den Wert entscheidet weniger die Stadt als die Straße. Zwischen zwei Häuserblöcken in Bockum oder Oberkassel liegen oft spürbare Unterschiede. Wir vergleichen mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen aus Ihrer Umgebung, nicht mit Angeboten im Internet.
02.
Substanz
Baujahr, Sanierungsstand und Ausstattung betrachten wir zusammen. Die entscheidende Frage ist, was ein Käufer in den kommenden zehn Jahren investieren muss – Dach, Fenster, Leitungen, Heizung. Daran bemisst er seinen Preis.
03.
Grundriss und Fläche
Zwei gleich große Wohnungen können sehr unterschiedlich viel wert sein. Wir prüfen den Zuschnitt und ob die Wohnfläche korrekt berechnet ist. Abweichungen sind häufiger, als man annimmt, und fallen spätestens dem Käufer auf.
04.
Energie
Effizienzklasse und Heizungsart beeinflussen heute nicht nur den Preis, sondern auch die Finanzierung des Käufers. Wir ordnen ein, welche Maßnahmen ein Käufer einpreisen wird und welche Sie vor dem Verkauf nicht mehr angehen müssen.
05.
Rechtliche Lage
Grundbuch, Baulasten, Genehmigungen und bei Wohnungen die Teilungserklärung. Ein nicht genehmigter Ausbau oder ein Wegerecht kann den Wert stärker verändern als jede Renovierung. Wir finden es, bevor ein Käufer es findet.
06.
Potenzial
Ein ausbaufähiges Dach, ein teilbares Grundstück, ein Haus, das sich in Wohnungseigentum aufteilen lässt – was möglich wäre, hat einen Preis. Diesen Blick bringen wir aus der eigenen Projektentwicklung mit.
Zusätzlich bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen
07.
Mieterträge
Entscheidend ist nicht allein die heutige Miete, sondern ihr Abstand zum ortsüblichen Niveau und der rechtliche Spielraum, ihn zu schließen. Wir lesen jeden Mietvertrag einzeln, nicht nur die Mietliste.
08.
Bewirtschaftung
Ein Investor rechnet mit dem, was am Ende bleibt. Nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Leerstand und Instandhaltungsstau fließen direkt in sein Angebot ein, bei Wohnungseigentum auch Rücklage und anstehende Beschlüsse.
09.
Rendite und Finanzierbarkeit
Jeder Investor vergleicht Kaufpreisfaktor und Rendite mit seinen Alternativen und mit dem, was seine Bank finanziert. Banken bewerten oft vorsichtiger als der Markt. Wir rechnen beides, damit Ihr Preis dieser Prüfung standhält.
01.
Erstes Gespräch
Wir klären, wofür Sie die Bewertung brauchen: für einen Verkauf, eine Erbauseinandersetzung, eine Finanzierung oder Ihre eigene Planung. Danach richten sich Umfang und Schwerpunkt, beim Mehrfamilienhaus etwa der Blick auf Mieten und Ertrag.
02.
Unterlagensichtung
Wir sichten Grundbuch, Flurkarte, Baugenehmigungen, Grundrisse und Energieausweis, bei Wohnungen auch Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Was fehlt, beschaffen wir.
03.
Vor-Ort-Bewertung
Wir sehen uns die Immobilie vom Keller bis zum Dach an: Zustand, Ausstattung, Grundriss und Lage im Viertel, also alles, was auch ein Käufer bemerken würde. Besonderheiten wie Ausbaumöglichkeiten oder Sanierungsbedarf halten wir fest.
04.
Ergebnis & Einordnung
Sie erhalten eine schriftliche Bewertung mit Wert, Preisspanne und Begründung und besprechen sie persönlich mit uns. Dabei ordnen wir ein, welche Wege offenstehen: verkaufen, vermieten, halten oder zunächst sanieren.
Der Anspruch bleibt gleich.
In jeder Situation mit demselben Anspruch an Sorgfalt und einer klaren, nachvollziehbaren Vorgehensweise.
Wir beraten ohne externe Vorgaben, Quoten oder Interessen Dritter – einzig aus Sicht Ihrer Ziele und des Marktes.
Unsere Entscheidungen basieren auf fundierten Analysen und realistischen Einschätzungen. Wo andere vermuten, ordnen wir ein.
Wir beraten nicht nur aus Vermittlersicht. Die Erfahrung aus Asset Management, eigener Bestandshaltung und Projekt-entwicklung ermöglicht eine realistische Einschätzung von Chancen, Risiken und Marktwerten, auch über den Tellerrand des reinen Verkaufs hinaus.
Transparenz
Kennen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie?
Die Ersteinschätzung ist kostenfrei und vertraulich, für Ihre Immobilie in Düsseldorf und am Niederrhein.
Häufig gefragt
Die wichtigsten Antworten zu Wertermittlung und Marktanalyse
Wie ermitteln Sie den Wert meiner Immobilie?
Unsere Wertermittlung basiert auf aktuellen Marktdaten, Vergleichsverkäufen, Lagequalität, Zustand, Ausstattung sowie rechtlichen Rahmenbedingungen. Ziel ist ein realistischer Marktwert als belastbare Entscheidungsgrundlage.
Ist die Wertermittlung unverbindlich?
Ja. Die Erstbewertung ist kostenfrei und unverbindlich und dient der Orientierung vor weiteren Schritten.
Wie verlässlich ist eine professionelle Immobilienbewertung?
Eine marktbasierte Bewertung liefert eine realistische Einschätzung des erzielbaren Preises. Der finale Verkaufspreis entsteht im Zusammenspiel von Nachfrage, Vermarktung und Verhandlung.
Warum ist eine individuelle Analyse sinnvoller als Online- Rechner?
Online-Tools arbeiten mit Durchschnittswerten. Sie berücksichtigen keine objektspezifischen Besonderheiten, keine Mikrolage und keine aktuelle Marktdynamik.
Wann ist ein geeigneter Zeitpunkt für den Verkauf?
Der richtige Zeitpunkt hängt von Marktphase, Objektart und Ihren persönlichen Zielen ab. Wir ordnen diese Faktoren für Sie ein und sagen Ihnen offen, ob Verkaufen oder Abwarten sinnvoller ist.